Simplificando o Processo de Compra de Imóveis em Miami”
Você já havia pensado em comprar imóveis em Miami, mas vivia se questionando: “Quais serão os procedimentos da compra? Serão complicados?”.
Resposta: Não! Ao contrário, hoje é mais fácil para o estrangeiro comprar um imóvel nos EUA do que o próprio americano!
Por isso, elaboramos respostas para as 15 perguntas mais frequentemente efetuadas acerca do tema. Vamos explicar de modo simplificado, passo a passo, todo o processo de compra de um bem imóvel nos EUA. A Licia Leal, P.A. & Associates tem um time de profissionais locais especializados para assessorá-lo em sua compra, contamos com advogados (Brasil & EUA), cartórios, contadores, bancos, todos brasileiros ou americanos com fluência em português com os quais já trabalhamos ha muitos anos. Ficamos à disposição para explicar qualquer dúvida adicional.
1º COMO FUNCIONA O SISTEMA IMOBILIÁRIO DA FLÓRIDA?
Diferentemente do Brasil, não há necessidade do comprador contratar vários corretores ao mesmo tempo, pois todos os agentes têm acesso ao mesmo banco de dados central denominado “Multiple Listing System”- (MLS), que disponibiliza o acesso a qualquer propriedade da região, tanto para venda como para locação.
2º É COMPLICADO PARA O BRASILEIRO COMPRAR IMÓVEIS EM MIAMI?
O processo de compra de um imóvel na Florida é bastante simples. Junto com o corretor de sua confiança, primeiro será necessário identificar os seguintes: área, o tipo de imóvel, e amenidades desejadas. Depois, será feita uma análise do melhor custo x benefício do investimento. Para facilitar o processo segue anexo um formulário para ser preenchido e enviado via e-mail para: llealsells@gmail.com.
3º É PRECISO VIAJAR ATÉ MIAMI?
Seria o ideal! Mais não será necessário, pois todo o processo poderá ser efetuado por meio midiático (telefone, e-mail, e fax), bem como todos os documentos poderão enviados eletronicamente ou correspondência registrada. Somente se o imóvel for financiado é que será necessária uma entrevista com os responsáveis pelo financiamento no banco escolhido. Há bancos que não exigem entrevista. Mas caso o comprador resolva utilizar uma LLC ou Florida Corp (agindo como pessoa jurídica), o responsável legal da empresa deverá estar presente, uma vez que pessoas jurídicas não podem outorgar procurações para terceiros.
4º QUAL A DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA EFETUAR A COMPRA?
Para uma compra efetuada a vista, serão poucos os documentos necessários, pois o próprio documento de oferta feita para um imóvel se convolará no contrato. Apenas o envio de um documento de identidade, do comprovante de residência no Brasil e um depósito de 10% do valor do imóvel serão suficientes para iniciar o processo.
5º QUANTO TEMPO DEMORA O PROCESSO DA COMPRA?
O procedimento de escolha pode ser demorado, mas a fase de compra é bastante rápida. Compras à vista tipicamente demoram entre 02 a 03 semanas. Compras financiadas, geralmente demoram cerca de 45 dias.
6º QUAL SERÁ O CUSTO DE CORRETAGEM PARA O COMPRADOR?
No Estado da Flórida o comprador não paga pelos serviços de corretagem, as despesas do agente serão pagas pelo vendedor do imóvel.
7º COMO ENVIAR O DINHEIRO PARA PAGAR O IMÓVEL?
Todos os pagamentos relativos aos processos de compra de imóveis nos EUA devem ser efetuados em território americano. Se o dinheiro estiver depositado no Brasil, a quantia deverá ser transferida para uma conta-corrente local e, para isso, o comprador deverá portar um passaporte válido, além de demonstrar a origem do dinheiro, e a razão da transferência.
Geralmente o contrato de compra é suficiente para o processamento da remessa por meio de casas de câmbio ou bancos autorizados. No caso de um financiamento local, as parcelas mensais serão automaticamente deduzidas dessa conta bancária.
8º COMO FUNCIONA O FINANCIAMENTO PARA ESTRANGEIROS?
O financiamento de imóveis nos Estados Unidos para estrangeiros é um processo simples e sem burocracia. Em geral, os bancos americanos financiam até 65% do valor do imóvel, ou seja, o comprador precisa efetuar o pagamento de 40% do valor do imóvel, a título de entrada.
Os juros estão baixos, por volta de 4,5 a 6,5% ao ano, sendo calculados com base no saldo devedor. O prazo de pagamento do empréstimo poderá ser realizado em até 30 anos. Não há penalidades nos casos de antecipação do pagamento do empréstimo.
9º O QUE É UMA CARTA DE PRÉ-QUALIFICAÇÃO?
Para se qualificar ao empréstimo, o comprador deverá comprovar sua renda por meio de carta elaborada pelo seu empregador ou contador, bem como apresentar uma carta de referencia bancária (de uma instituição financeira com a qual mantenha relacionamento por pelo menos dois anos). Também precisará comprovar que detém o montante necessário para o pagamento da entrada (35 a 40 %) e os custos de escritura (closing cost)! Tais valores deverão estar depositados em conta bancária nos USA, pois as parcelas do financiamento serão automaticamente debitadas nessa conta.
O banco deverá providenciar uma "Pre-Approval Letter” pela qual atestará que, após receber os documentos necessários, poderá financiar o montante solicitado para efetuar a compra do imóvel. A carta de pré-qualificação de financiamento é um documento necessário à realização da proposta bem como serve para demonstrar a idoneidade e seriedade do comprador.
10º QUAL A DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA FINANCIAMENTO?
Cada banco tem suas próprias exigências, mas em geral, os documentos necessários para um estrangeiro obter financiamento são:
Para mais detalhes sobre financiamentos, e cópia dos documentos necessários (exemplo das cartas que devem ser seguidos a risco) favor enviar um e-mail para: llealsells@gmail.com.
11º COMO UM COMPRADOR NÃO RESIDENTE NO EUA DEVE EFETUAR A COMPRA? COMO PESSOA FÍSICA OU PESSOA JURÍDICA?
Cada pessoa estrangeira não residente nos EUA deverá, antes de comprar qualquer imóvel nos EUA, pensar em planejar e estruturar o investimento com muito cuidado, visando evitar consequências negativas, especialmente nas áreas do direito tributário e das sucessões, nos caso de falecimento do proprietário do imóvel ou mesmo para efeito de venda com valorização significativa.
EXISTEM ALGUMAS ALTERNATIVAS:
a) O titular do imóvel seria a pessoa física estrangeira;
b) O titular do imóvel seria uma “empresa americana” da qual a pessoa física estrangeira seria titular ou acionista;
c) No caso de pagamento a vista: O titular do imóvel seria uma “empresa estrangeira” da qual a pessoa física estrangeira seria titular ou acionista;
d) No caso de financiamento: O titular do imóvel seria uma “empresa americana” da qual o titular seria uma LCC ou uma FLORIDA CORP;
e) O titular do imóvel seria uma empresa americana cujas ações ou quotas pertenceriam a uma empresa estrangeira constituída em um país com tributação favorecida (Off-Shore).
Obs.: Maiores informações serão fornecidas por e-mail.
12º QUAIS PERGUNTAS QUE DEVO FAZER AO MEU CONTADOR ANTES DE EFETUAR A COMPRA?
I) Quais tipos de impostos um estrangeiro deve pagar sendo proprietário nos EUA?
II) Quando efetuar uma venda, como poderei evitar o pagamento FIRPTA (imposto de 10% que um estrangeiro tem que pagar na venda do imóvel) ao governo americano?
13º O QUE É “CLOSING COST” E QUAL O VALOR DO MESMO?
O Custo de Fechamento é inerente as taxas que são cobradas pelas empresas de títulos e bancos, além dos impostos governamentais que estão associados com a compra de um imóvel. Essas taxas variam tipicamente de 2,5 a 4% do preço de venda do bem. Itens como taxas de originação de crédito, pontos de desconto, avaliação, pesquisa, comissões de subscrição, taxas de busca de título, título de seguro.
14º PRECISO FAZER SEGURO CONTRA FURACÕES OU ENCHENTES?
Geralmente na compra de um apartamento, tais seguros já estarão incluídos na manutenção mensal (condomínio). Caso o imóvel seja uma casa, o comprador será responsável pela aquisição dos seguros. Do mesmo modo, também recomendamos a contratação de um seguro para os conteúdos internos do imóvel. Alguns bancos têm exigido o H06 (seguro para condomínios).
15º CASO A COMPRA SEJA FEITA PARA INVESTIMENTO, EXISTE ALGUMA RESTRIÇÃO CONTRA LOCAÇÃO DO IMÓVEL? QUAL O CUSTO PARA CONTRATAR UMA EMPRESA DE GERENCIAMENTO? ALGUMA RECOMENDAÇÃO?
E muito importante que o comprador verifique se existe alguma restrição contra locação. Alguns prédios tem restrição/carência de 1 ano e outros de ate 2 anos.
Nós também fazemos serviços de locação e manutenção. O custo deverá variar conforme o tamanho dos imóveis e os serviços contratados. Temos referências de clientes que vivem no Brasil, Israel, Itália, Franca e em alguns dos Estados americanos.
SABENDO DESTES ITENS BÁSICOS, FICA BEM MAIS FÁCIL, NÃO FICA?
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Licia M. Leal, P.A, & Associates
International Real Estate Consultant |Fine Homes Specialist
Berkshire Hathaway Home Services Florida Realty
Cell :(954)553-8185
Direct: (305) 7491500 | Fax:(888)366-0017
www.licialeal.net
www.MiamiRealEstate-ForSale.com
Email: llealsells@gmail.com
Você já havia pensado em comprar imóveis em Miami, mas vivia se questionando: “Quais serão os procedimentos da compra? Serão complicados?”.
Resposta: Não! Ao contrário, hoje é mais fácil para o estrangeiro comprar um imóvel nos EUA do que o próprio americano!
Por isso, elaboramos respostas para as 15 perguntas mais frequentemente efetuadas acerca do tema. Vamos explicar de modo simplificado, passo a passo, todo o processo de compra de um bem imóvel nos EUA. A Licia Leal, P.A. & Associates tem um time de profissionais locais especializados para assessorá-lo em sua compra, contamos com advogados (Brasil & EUA), cartórios, contadores, bancos, todos brasileiros ou americanos com fluência em português com os quais já trabalhamos ha muitos anos. Ficamos à disposição para explicar qualquer dúvida adicional.
1º COMO FUNCIONA O SISTEMA IMOBILIÁRIO DA FLÓRIDA?
Diferentemente do Brasil, não há necessidade do comprador contratar vários corretores ao mesmo tempo, pois todos os agentes têm acesso ao mesmo banco de dados central denominado “Multiple Listing System”- (MLS), que disponibiliza o acesso a qualquer propriedade da região, tanto para venda como para locação.
2º É COMPLICADO PARA O BRASILEIRO COMPRAR IMÓVEIS EM MIAMI?
O processo de compra de um imóvel na Florida é bastante simples. Junto com o corretor de sua confiança, primeiro será necessário identificar os seguintes: área, o tipo de imóvel, e amenidades desejadas. Depois, será feita uma análise do melhor custo x benefício do investimento. Para facilitar o processo segue anexo um formulário para ser preenchido e enviado via e-mail para: llealsells@gmail.com.
3º É PRECISO VIAJAR ATÉ MIAMI?
Seria o ideal! Mais não será necessário, pois todo o processo poderá ser efetuado por meio midiático (telefone, e-mail, e fax), bem como todos os documentos poderão enviados eletronicamente ou correspondência registrada. Somente se o imóvel for financiado é que será necessária uma entrevista com os responsáveis pelo financiamento no banco escolhido. Há bancos que não exigem entrevista. Mas caso o comprador resolva utilizar uma LLC ou Florida Corp (agindo como pessoa jurídica), o responsável legal da empresa deverá estar presente, uma vez que pessoas jurídicas não podem outorgar procurações para terceiros.
4º QUAL A DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA EFETUAR A COMPRA?
Para uma compra efetuada a vista, serão poucos os documentos necessários, pois o próprio documento de oferta feita para um imóvel se convolará no contrato. Apenas o envio de um documento de identidade, do comprovante de residência no Brasil e um depósito de 10% do valor do imóvel serão suficientes para iniciar o processo.
5º QUANTO TEMPO DEMORA O PROCESSO DA COMPRA?
O procedimento de escolha pode ser demorado, mas a fase de compra é bastante rápida. Compras à vista tipicamente demoram entre 02 a 03 semanas. Compras financiadas, geralmente demoram cerca de 45 dias.
6º QUAL SERÁ O CUSTO DE CORRETAGEM PARA O COMPRADOR?
No Estado da Flórida o comprador não paga pelos serviços de corretagem, as despesas do agente serão pagas pelo vendedor do imóvel.
7º COMO ENVIAR O DINHEIRO PARA PAGAR O IMÓVEL?
Todos os pagamentos relativos aos processos de compra de imóveis nos EUA devem ser efetuados em território americano. Se o dinheiro estiver depositado no Brasil, a quantia deverá ser transferida para uma conta-corrente local e, para isso, o comprador deverá portar um passaporte válido, além de demonstrar a origem do dinheiro, e a razão da transferência.
Geralmente o contrato de compra é suficiente para o processamento da remessa por meio de casas de câmbio ou bancos autorizados. No caso de um financiamento local, as parcelas mensais serão automaticamente deduzidas dessa conta bancária.
8º COMO FUNCIONA O FINANCIAMENTO PARA ESTRANGEIROS?
O financiamento de imóveis nos Estados Unidos para estrangeiros é um processo simples e sem burocracia. Em geral, os bancos americanos financiam até 65% do valor do imóvel, ou seja, o comprador precisa efetuar o pagamento de 40% do valor do imóvel, a título de entrada.
Os juros estão baixos, por volta de 4,5 a 6,5% ao ano, sendo calculados com base no saldo devedor. O prazo de pagamento do empréstimo poderá ser realizado em até 30 anos. Não há penalidades nos casos de antecipação do pagamento do empréstimo.
9º O QUE É UMA CARTA DE PRÉ-QUALIFICAÇÃO?
Para se qualificar ao empréstimo, o comprador deverá comprovar sua renda por meio de carta elaborada pelo seu empregador ou contador, bem como apresentar uma carta de referencia bancária (de uma instituição financeira com a qual mantenha relacionamento por pelo menos dois anos). Também precisará comprovar que detém o montante necessário para o pagamento da entrada (35 a 40 %) e os custos de escritura (closing cost)! Tais valores deverão estar depositados em conta bancária nos USA, pois as parcelas do financiamento serão automaticamente debitadas nessa conta.
O banco deverá providenciar uma "Pre-Approval Letter” pela qual atestará que, após receber os documentos necessários, poderá financiar o montante solicitado para efetuar a compra do imóvel. A carta de pré-qualificação de financiamento é um documento necessário à realização da proposta bem como serve para demonstrar a idoneidade e seriedade do comprador.
10º QUAL A DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA FINANCIAMENTO?
Cada banco tem suas próprias exigências, mas em geral, os documentos necessários para um estrangeiro obter financiamento são:
- Cópia do Passaporte e visto;
- Cópia de outra forma de identidade;
- Extratos bancários: 03 meses (para comprovação de ativos);
- Referências bancária: 02 cartas (modelo anexo) garantindo a idoneidade do comprador bem como para efeito de abono;
- Referências comerciais: 02 cartas (modelo anexo) - em alguns casos;
- Caso o comprador seja empresário ou autônomo: Carta do contador do qual o comprador seja cliente por pelo menos dois anos, declarando a renda auferida pelo menos nos últimos dois anos. Essa informação não será verificada por nenhum outro meio. Os ativos apresentados por meio de extratos bancários deverão ser compatíveis com a renda declarada;
- Comprovante de residência (conta de luz, telefone, gás, celular, etc.);
- Formulário de aplicação do banco;
- Algumas vezes serão requeridos documentos adicionais (certidão de casamento, extratos, etc.).
Para mais detalhes sobre financiamentos, e cópia dos documentos necessários (exemplo das cartas que devem ser seguidos a risco) favor enviar um e-mail para: llealsells@gmail.com.
11º COMO UM COMPRADOR NÃO RESIDENTE NO EUA DEVE EFETUAR A COMPRA? COMO PESSOA FÍSICA OU PESSOA JURÍDICA?
Cada pessoa estrangeira não residente nos EUA deverá, antes de comprar qualquer imóvel nos EUA, pensar em planejar e estruturar o investimento com muito cuidado, visando evitar consequências negativas, especialmente nas áreas do direito tributário e das sucessões, nos caso de falecimento do proprietário do imóvel ou mesmo para efeito de venda com valorização significativa.
EXISTEM ALGUMAS ALTERNATIVAS:
a) O titular do imóvel seria a pessoa física estrangeira;
b) O titular do imóvel seria uma “empresa americana” da qual a pessoa física estrangeira seria titular ou acionista;
c) No caso de pagamento a vista: O titular do imóvel seria uma “empresa estrangeira” da qual a pessoa física estrangeira seria titular ou acionista;
d) No caso de financiamento: O titular do imóvel seria uma “empresa americana” da qual o titular seria uma LCC ou uma FLORIDA CORP;
e) O titular do imóvel seria uma empresa americana cujas ações ou quotas pertenceriam a uma empresa estrangeira constituída em um país com tributação favorecida (Off-Shore).
Obs.: Maiores informações serão fornecidas por e-mail.
12º QUAIS PERGUNTAS QUE DEVO FAZER AO MEU CONTADOR ANTES DE EFETUAR A COMPRA?
I) Quais tipos de impostos um estrangeiro deve pagar sendo proprietário nos EUA?
II) Quando efetuar uma venda, como poderei evitar o pagamento FIRPTA (imposto de 10% que um estrangeiro tem que pagar na venda do imóvel) ao governo americano?
13º O QUE É “CLOSING COST” E QUAL O VALOR DO MESMO?
O Custo de Fechamento é inerente as taxas que são cobradas pelas empresas de títulos e bancos, além dos impostos governamentais que estão associados com a compra de um imóvel. Essas taxas variam tipicamente de 2,5 a 4% do preço de venda do bem. Itens como taxas de originação de crédito, pontos de desconto, avaliação, pesquisa, comissões de subscrição, taxas de busca de título, título de seguro.
14º PRECISO FAZER SEGURO CONTRA FURACÕES OU ENCHENTES?
Geralmente na compra de um apartamento, tais seguros já estarão incluídos na manutenção mensal (condomínio). Caso o imóvel seja uma casa, o comprador será responsável pela aquisição dos seguros. Do mesmo modo, também recomendamos a contratação de um seguro para os conteúdos internos do imóvel. Alguns bancos têm exigido o H06 (seguro para condomínios).
15º CASO A COMPRA SEJA FEITA PARA INVESTIMENTO, EXISTE ALGUMA RESTRIÇÃO CONTRA LOCAÇÃO DO IMÓVEL? QUAL O CUSTO PARA CONTRATAR UMA EMPRESA DE GERENCIAMENTO? ALGUMA RECOMENDAÇÃO?
E muito importante que o comprador verifique se existe alguma restrição contra locação. Alguns prédios tem restrição/carência de 1 ano e outros de ate 2 anos.
Nós também fazemos serviços de locação e manutenção. O custo deverá variar conforme o tamanho dos imóveis e os serviços contratados. Temos referências de clientes que vivem no Brasil, Israel, Itália, Franca e em alguns dos Estados americanos.
SABENDO DESTES ITENS BÁSICOS, FICA BEM MAIS FÁCIL, NÃO FICA?
Venha conversar e compre o seu apartamento ou casa em Miami!
Basta enviar um e-mail com o formulário anexo preenchido. Imediatamente enviaremos a documentação completa, modelos das cartas necessárias, informações sobre abertura de empresas (incluindo os custos). A oportunidade é única, você vai se apaixonar por este paraíso chamado Miami.
Licia M. Leal, P.A, & Associates
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